1200万平方米居住建筑、1800万平方米公共建筑：上海城市更新三年行动计划里，藏着两条「节能改造」的数字线

发布时间:2026-10-24

从室内看整排玻璃幕墙，半降的隔热透景窗幕覆盖在玻璃内侧，窗外是待更新的城市街道与沿街建筑，室内工位与绿植保持日常使用状态

10 月 21 日，中共上海市委办公厅、上海市人民政府办公厅印发《上海市城市更新三年行动计划（2026—2028 年）》。这份文件被媒体概括为上海未来三年城市面貌的一次系统性「焕新」：约 2400 万平方米老旧小区改造、1200 公里老化燃气管道更新、内环高架「年轻化」……但把这份行动计划放到建筑节能的视角下读，真正值得圈出来的，是藏在两条业务线里的两组数字——既有居住建筑节能改造 1200 万平方米，既有公共建筑节能改造 1800 万平方米。

三万平方米的建筑节能改造指标并不罕见，罕见的是把「3000 万平方米的节能改造」写进一份以城市更新为名的行动计划里。这篇把这两条数字线拆开看：它们为什么出现在城市更新文件里、和此前各省的节能改造政策是什么关系，以及在一轮强调「不搞大拆大建」的更新行动中，围护结构改造尤其是窗，实际能走哪条路。

一、先看清这份文件的位置：城市更新，不是节能专项

《上海市城市更新三年行动计划（2026—2028 年）》是一份城市更新文件，不是建筑节能专项政策。它的主体是城中村改造提速扩容、70 万平方米旧住房成套改造、约 2400 万平方米老旧小区改造、90 幢商办楼宇更新、300 万平方米以上商业设施更新，以及燃气、供水、排水等基础设施的系统性加固。

但正是在这样一份「以品质和功能为主线」的文件里，两条节能改造指标被单独写成了可考核的数字：居住建筑这条线完成 1200 万平方米，公共建筑这条线完成 1800 万平方米。对照看，公共建筑那条线的体量甚至比居住侧更大——这不是随手一写，而是把「城市更新」和「建筑节能降碳」两条政策线的交点，直接量化成了任务。

把最近半年的政策线连起来看，这个交点并不孤立：

中央层面：国务院《「十五五」碳达峰行动方案》提出「加强既有建筑节能降碳改造，强化建筑运行节能降碳管理」，并给出「十五五」期间单位建筑面积直接碳排放降低 3% 的量化目标。
省级规划层面：山东「十五五」规划把「加大既有居住建筑节能改造力度」写进「改好老房子」的任务清单。
城市行动层面：上海把 1200 万 + 1800 万平方米的节能改造，直接排进了三年行动计划的进度表。

从中央文件的原则，到省级规划的任务，再到一座城市的年度进度表——既有建筑节能改造这条线，正在一层层落到「哪一年、改多少平方米」的颗粒度上。

二、两条数字线，两种改法

居住这条线：1200 万平方米，跟着「老旧小区」走

行动计划里，1200 万平方米既有居住建筑节能改造紧挨着 2400 万平方米老旧小区改造的表述出现。这个位置关系不是巧合：居住建筑的节能改造，绝大多数场景就是发生在老旧小区改造的过程里。屋面保温、外墙保温、门窗更换，历来是老旧小区改造清单里「改一次不容易、改完受益二十年」的几项。

但居住侧的改造有个绕不开的现实：一栋住着人的楼，能腾出的作业面非常有限。外脚手架、换窗、拆保温，任何一项都意味着扰民、停电停水和漫长的协调。所以居住侧的节能改造，往往要「搭着」别的工程一起做——搭小区综合改造的车、搭管线更新的车、搭电梯加装的协调机制的车。这也解释了为什么这 1200 万平方米会被写进城市更新行动计划，而不是单发的节能文件：在存量时代，节能改造的真正推进方式，就是更新行动本身。

公共建筑这条线：1800 万平方米，跟着「楼宇更新」走

公共建筑那条线更有意思。行动计划里，1800 万平方米既有公共建筑节能改造与「实施不少于 90 幢、约 120 万平方米商办楼宇更新」「完成 300 万平方米以上商业设施更新」写在同一节。写字楼和商业体本就是能耗强度最高的那一类建筑：玻璃幕墙面积大、空调运行时间长、使用方对舒适度的要求高。

对这一类建筑，改造的驱动力不只是政策。楼宇更新意味着重新招商、重新定价——一栋做了围护结构和机电系统改造的写字楼，在租赁市场上的议价能力，和一栋「空调开足也晒得坐不住」的楼，是两个物种。政策把 1800 万平方米写成任务，市场把「改了以后更好租」写成理由，两条动力指向同一批楼。

三、「不搞大拆大建」的更新里，窗走哪条路

上海城市更新三年行动计划关键数字：老旧小区改造约2400万平方米、既有居住建筑节能改造1200万平方米、既有公共建筑节能改造1800万平方米

上海市城市更新三年行动计划（2026—2028 年）里的三项关键数字

行动计划反复强调一句话：坚持实事求是、因地制宜，不搞大拆大建。城市更新语境下的节能改造，和新建阶段完全不是一种施工逻辑——建筑在用、人在里面，作业面是挤出来的，工期是见缝插针的。在这个前提下，围护结构各个部位的可改造性差别很大：

换窗：效果最直接，但作业面最大。要动窗洞、要拆旧框、要处理外立面，一栋在用的写字楼或住着人的住宅楼，整栋推行极难，往往只能随大修或功能置换时进行。
外墙保温：同样要占外立面，脚手架一搭就是几个月，居住侧尤其难协调。
屋面：作业面独立、对使用者干扰小，历来是节能改造里最先做的那一项——但屋面在整栋楼的传热里占比有限，做完屋面，窗和墙的账还在。
玻璃这一面：这是最常被剩下的部位。玻璃不动结构、不影响采光，但它的传热系数和遮阳系数，恰恰是围护结构里最差的两个数字。

所以在一轮「微更新」导向的城市更新里，玻璃面的改造正在分化出一条独立路线：不动玻璃、不占外立面，在室内侧加装一层隔热透景窗幕。夏季把太阳热反射回去，降低遮阳系数；冬季在玻璃内侧补一层热阻，减少室内热流失。白天收起不挡采光，夜里放下补保温，安装不需要脚手架、不需要动窗洞，一层楼一个作业面，装完即用。

它当然不是换窗的替代——换窗在气密性、隔声和使用年限上的收益，室内侧方案给不了。但在「3000 万平方米要在三年里完成」的进度表面前，能在不腾房、不停业、不动外立面的前提下落地的措施，恰恰是决定这张进度表能不能兑现的那部分。换窗解决的是「这扇窗未来二十年」的问题，室内侧加装解决的是「这三个采暖季和制冷季」的问题——两者在存量建筑的不同时间尺度上各管一段。

四、给楼宇业主和物业的三条对照

如果所在建筑在这 1200 万或 1800 万平方米的覆盖范围内，改造立项前可以对照三条：

先看窗在能耗账里的位置。玻璃幕墙或大窗墙比的办公与商业建筑，通过玻璃进出的冷热负荷通常是围护结构里最大的一块——先算这一块，再决定改造顺序，比按「哪个部位最显眼」排序有效得多。
把「作业面」当约束条件倒推方案。在用的楼能腾出什么条件，方案就长什么样：能整层腾空的、不能停业的、只能闭店后施工的，对应的技术路线完全不同。倒着推，比拿着方案找条件少走弯路。
分清「一次到位」和「先见效果」。换窗和外墙保温是长账，室内侧窗幕是短账。预算和工期只够其一的时候，先让下一季的空调账单动起来，长账留给大修周期，是最常见的排序。

最后照例把边界说清：窗幕管的是玻璃这一面的隔热与保温，不管窗缝漏风（那是密封与五金的事），不能替代换窗，也不参与建筑防火分隔。它在这轮城市更新里的角色很具体——在不动结构、不动立面、不停业的前提下，把围护结构里最薄弱的那一面先补上。

常见问题

1200 万和 1800 万平方米是硬指标吗？怎么考核？

它们写在行动计划的任务栏里，属于排进进度表的工作量目标，具体分解与考核方式以上海市后续的实施安排为准。可以参照的是，此类行动计划通常按年度分解、由各区与相关部门对口推进。

既有建筑节能改造，业主需要自己出钱吗？

分情形。老旧小区改造类的居住建筑项目通常由政府资金为主统筹；公共建筑与商业楼宇的改造则更多走业主自筹、合同能源管理等市场化路径。具体到单个项目，以属地改造方案的出资结构为准。

玻璃幕墙建筑做节能改造，一定要换玻璃吗？

不一定。换玻璃或换整窗是效果最彻底的路线，但对在用建筑而言作业面与成本压力最大。室内侧加装隔热透景窗幕可以在不动玻璃、不动立面的前提下降低玻璃面的得热与失热，两者适用于不同的预算、工期与建筑状态，并不互斥。

窗幕加装需要审批吗？会改变建筑外观吗？

室内侧加装的窗幕位于玻璃内侧，不改变建筑外立面形态，一般不涉及外立面管理事项；具体是否需要物业或属地备案，以所在楼宇的管理规约与属地要求为准。